Vos démarches
Option de réservation
Dès la signature d’un compromis destiné à un aménagement foncier, le lotisseur peut engager une pré-commercialisation des parcelles à viabiliser, mais à ce stade du projet, il ne peut recevoir que de simples options de réservation à l’exclusion de toute offre d’achat, compromis ou promesse de vente.
Dans ce document, l’acquéreur déclare prendre une simple option d’achat du bien immobilier et doit être informé du caractère non synallagmatique de l’option, celle-ci ne constituant en aucun cas un contrat de réservation, mais s’inscrivant simplement dans une pré-commercialisation du Lotissement.
Offre d’achat
Lorsque vous avez fixé votre choix sur un terrain et si le permis d’aménager a été accordé, vous pouvez adresser au lotisseur une offre d’achat. Pour valider cette offre, le lotisseur doit apposer sa signature précédée de la mention "Le vendeur déclare accepter cette offre pour un prix net vendeur de…". Celle-ci matérialise alors votre intention d’achat et préfigure de la promesse de vente ou du compromis dont la signature interviendra en moyenne sous une semaine. Elle présente l’avantage de réserver définitivement votre terrain par un document écrit.
Promesse de vente
A partir de la réception du permis d’aménager, le lotisseur peut vous accorder une "Promesse de vente" car la loi ne l’autorise pas à signer de compromis avant la réception de l’arrêté de vendre. Cette promesse de vente, qui peut être rédigé par le lotisseur, une agence immobilière ou un notaire, est en tous points semblables au compromis avec ces quelques différences :
- L'acquéreur a la possibilité d’accepter la promesse ou d’y renoncer dans un délai fixé avec le lotisseur.
- La promesse doit être enregistrée aux impôts moyennant 125 € à la charge de l’acquéreur.
Le compromis
Un compromis (ou promesse synallagmatique) ne peut être signé qu’après la réception de l’Arrêté de vendre (ou autorisation de vendre par anticipation). Il peut être rédigé par le lotisseur, une agence immobilière ou un notaire et se différencie quelque peu de la promesse de vente :
- Passé le délai de réflexion SRU, l'acquéreurne peut renoncer à la transaction sauf clause suspensive.
- Il n’y a pas d’obligation d’enregistrement aux impôts.
Démarches bancaires
Après la signature de votre compromis ou promesse de vente, vous devez engager des démarches auprès des banques ou établissements financiers. A cet effet, nous avons consacré une page spéciale intitulée "guide de l’emprunteur" à laquelle vous accèderez en cliquant sur le logo €.
Acte authentique
C’est l’étape finale qui vous consacre définitivement propriétaire de votre terrain. Obligatoirement rédigé par un notaire, cet acte constitue votre titre de propriété. Le jour de la signature, vous devez vous acquitter du prix du bien et des frais d’enregistrement communément appelé frais de notaires. Ces derniers englobent les droits d’enregistrement perçus par l’état et les honoraire du notaire. Cette somme globale fait généralement l’objet d’un virement préalable par votre banque directement dans la comptabilité du notaire suite à un appel de fonds. Dans certains cas, l’établissement prêteur émet un chèque de banque mais vous ne pouvez régler avec un chèque personnel.
Permis de construire
Vous pouvez, dès la signature de votre promesse de vente ou du compromis, déposer votre permis de construire. Mais celui-ci ne sera instruit que lorsque le lotisseur obtiendra l’Arrêté de vendre (ou Autorisation de vendre par anticipation). Le dépôt anticipé de cette demande vous permet de gagner du temps sur votre projet car vous n’êtes pas obligé d’attendre la signature de l’acte authentique.
Précisions sur les promesses de vente et les compromis
Délai de réflexion dit SRU
Dans les deux cas, promesse de vente ou compromis, le lotisseur (ou le négociateur du terrain, agence immobilière, notaire…) a l’obligation d’accorder à l’acquéreur un délai de réflexion de 7 jours appelé communément délai SRU en référence à la loi du même nom. Un exemplaire de la promesse de vente ou du compromis doit lui être envoyé sous pli recommandé. Il dispose alors de 7 jours à compter de la date de réception pour se rétracter.
Clauses suspensives
Il est d’usage de prévoir dans tous les cas une clause suspensive de financement qui libère l’acquéreur de tout engagement s’il n’obtient pas le financement de son projet et lui permet de récupérer le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation.
